Wie die meisten anderen jungen Familien auch, haben wir auch nicht die Chance unser Haus vollständig aus Eigenmitteln zu bezahlen... Ach was? Von daher ist der Gang zur Bank natürlich obligatorisch. Aber, aber, aber... Auch hier gibt es Überraschungen und Anekdoten.
Angesichts der im Herbst 2011 echt günstigen Bauzinssituation von um 3,5% für 20 Jahre haben wir uns schon mal gefreut. Nicht, dass das Haus nun ein Schnäppchen würde, aber jeder Prozentpunkt weniger ist auf die lange Zeit gesehen einfach viel Geld wert.
Folglich habe ich mit Beginn unseres Projektes die Entwicklung nahezu täglich ins Auge gefasst. Sehr zu empfehlen ist dafür die Webseite von Dr Klein
ZINSENTWICKLUNG.DE mit dem Zinskommentar. Heute, ein Jahr später, auf die Charts zu schauen, ist allerdings schade, denn entgegen aller Prognosen sind die Zinssätze nochmal um etwa ein halbes Prozent gesunken. Doch... davon darf man sich nicht irritieren lassen, schließlich muss jede Finanzierung zu einem bestimmten Zeitpunkt stehen. Wer darauf spekuliert, dass es immer weiter runter geht, kann am Ende auch draufzahlen, weil die Entwicklung sich in etwa so prognostizieren lässt wie das Wetter.
Vor einem Jahr wurden zwischen 3,3% und 4,1% aufgerufen, je nach Bank und Tag, manche Spaßvögel verlangten auch mehr. Dazu gleich etwas mehr... Der Teufel lag, wie immer, im Detail, denn über 20 Jahre beläuft sich der Differenzbetrag zwischen 3,3% oder 4,1% schnell auf 15.000 EUR Zinsen oder mehr, je nach dem wie hoch die Kreditsumme ist.
Wir haben also diverse Banken kontaktiert, unsere Hausbank, die selbst keine Immobilienkredite vergibt, aber die technische Lösung der Interhyp nutzt, wo aus einer Hand zahlreiche Angebote verglichen werden. Sehr komfortabel, sehr übersichtlich, sehr zu empfehlen. Wir haben auch mit der Interhyp direkt gesprochen, was ein erstes Aha-Erlebnis mit sich brachte. Die haben uns die gleichen Finanzierer wie unsere Hausbank Comdirekt angeboten (DSL Bank, ING Diba, Gladbacher Bank u.a.) , allerdings wichen die Zinssätze um bis zu 0,2% ab. Interhyp direkt war entweder gleich oder eben einen Tick teurer. Vergleichen lohnt sich also immer.
Ich glaube, seit der Berliner Immobilien-Affäre hat die Landesbank / Berliner Sparkasse Angst vor Immobilienkrediten... Egal, an welchem Tag ich auch fragte, deren Zinssatz war konstant bei 4,95% für 20 Jahre. Mit anderen Worten: Die wollten keine Immobilienfinanzierung verkaufen, wenn sie soweit vom marktüblichen Niveau weg verharren. Aber... Immerhin verwiesen sie an die LBS, ihre Bausparkasse. Bei einem Termin saßen wir dort mit Baby über zwei Stunden und weder die Beraterin noch ihr hinzugezogener Fachmann konnten uns erklären oder vorrechnen, welche Vorteile wir von einer Riester-geförderten Finanzierung hätten. Nur soviel habe ich verstanden, man muss den Kredit abzahlen, wie jeden anderen auch und gleichzeitig Riester-Sparen, um eine staatliche Förderung zu bekommen. Es gelten aber Einkommenshöchstgrenzen. Hm, ok. Und wer schon eine geförderte betriebliche Altersvorsorge hat und wer sonst schon riestert und und und ... Auf die Musterberechnung warten wir noch heute. Es kam nie was, nie. Die haben einfach selbst nicht durchgeblickt. Sparkasse oder LBS, nicht zu empfehlen.
Lustig auch die ING-Diba... Wir haben ausschließlich nach 20 Jahren Laufzeit gefragt. Die boten konsequent 15 Jahre an, im Kleingedruckten. Auf Nachfrage erklärten sie dann, dass sie 20 Jahre prinzipiell nicht machen. Ok! Kein Problem, aber warum konnte ich diese Option dann online in der Angebotsanforderung auswählen???
Unvergessen bleiben wird mir auch der Berater von der Interhyp. Alle zwei Tage erklärte er per Telefon oder Email, dass jetzt, jetzt aber, nun endlich, doch sicher, ja, die Trendwende am Zinsmarkt gekommen sei und er nur noch in den nächsten 24 Stunden die heutigen Konditionen aufrecht erhalten könnte. Danach wird es definitiv teurer... Zugegeben, in der Zeit, in der ich das Geschehen beobachtete, schwankten die Angebote täglich und wanderten zwischen den schon erwähnten 3,3% und 4,1% hoch und runter. Schlussendlich hatten wir ein kleines Zeitpolster und so konnte ich den besten Zeitpunkt abpassen. Wir haben eine Finanzierung mit 3,33% bekommen.
Also, von den Kreditverkäufern nicht verunsichern lassen - die wollen natürlich alle so schnell wie möglich zum Abschluss kommen. Etwas seltsam mutete allgemein an, dass die Interhyp-angebundenen Partner wie die Comdirekt nur vermitteln und die konkrekte Zusage einer Finanzierung NUR durch die jeweilige Bank erfolgt. Selbst wenn man termingerecht alle fraglichen Unterlagen einreicht und eine positive Rückmeldung vom Vermittler bekommt, heißt das noch nicht, dass die Finanzierung steht. Erst, wenn die betreffende Bank eine schriftliche Zusage schickt, ist die Sache in trockenen Tüchern. Und erst danach unterschreibt man üblicherweise einen Kaufvertrag ;-))
Was übrigens keine Bank gerne macht, weil es Aufwand ist und offensichtlich wenig Eigennutz bringt, ist ein KfW-Kreditanteil. Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung. Und deren Zinsen liegen nochmal deutlich unter denen der Geschäftsbanken, manche Immobilienfinanzierer erkennen einen KfW-Kredit wie Eigenkapital an. Es gibt verschiedene Programme, um ein
Eigenheim mit der KfW zu finanzieren, u.a. für Neubauten, Modernisierungen oder Erweiterungen. Auch energieeffizientes Bauen wird unterstützt. Nachteil: In unserem Fall war die maximale Zinsbindung auf 10 Jahre festgeschrieben. Daher sollte man sich die Summe, die über die KfW kommt, genau überlegen und in 10 Jahren alles komplett zurückzahlen, wenn man das Zinsrisiko für den Anschlusskredit umgehen möchte. Der Zinssatz für das von uns genutzte KfW Programm betrug übrigens 1,8%. Ein Knaller! Damit sinkt natürlich der durchschnittliche Zinssatz für die Gesamtfinanzierung erheblich...
Um die 20 Jahre Rückzahlung nicht in völligem Blindflug zu absolvieren, hab ich uns einen Zeitstrahl skizziert. Daran ließen sich Lebensphasen ablesen und ihre angenommene Auswirkung auf die Familienkasse - Zeit zum Kinderkriegen, Zeit für Teilzeitarbeit, Zeit für Vollzeitarbeit, eventuelle Erbschaften, Risiken für Arbeitslosigkeit, garantierte Einmalzahlungen aus Lebensversicherungen oder Altersvorsorgen usw... Jede Phase hat ihre finanziellen Möglichkeiten, eine langfristige Immobilienfinanzierung ist daran anpassbar.